Un solo documento para que toda la rama vea el mismo panorama —los costos, los riesgos, las cifras y los caminos posibles— y podamos decidir juntos, no por partes.
Herencia del bisabuelo → la abuela Etelvina y sus 4 hermanos. Cada núcleo nombra un representante para agilizar decisiones.
Abandonada y saqueada varias veces: puertas, ventanas, rejas, tuberías, tejas y cables. La seguridad que ponemos la vuelven a vulnerar con el tiempo.
Sin la sucesión adelantada, la casa no está a nombre de los herederos. Cada peso invertido ahora corre el riesgo real de perderse.
Pocas familias viven en Ibagué, así que estar al pendiente del inmueble es difícil y las decisiones se demoran.
Varios núcleos y subfamilias no tienen los fondos. Algunos hemos puesto más dinero que otros, sin garantías todavía.
Los $240M son un estimado: 126 m² a $1–2M por m² dan un rango de $126M–$252M. Por el deterioro, una venta apurada probablemente quede en la parte baja. El precio real lo fija la oferta y la demanda, no el catastro. Sostener la casa vacía cuesta ~$80.000/mes de servicios (que se acumulan sin usar), ~$600.000/año de predial y ~$500.000/trimestre en reparaciones de seguridad (puertas y ventanas para frenar los saqueos): ~$3.560.000 al año para toda la casa.
La rama de Etelvina son 4 subfamilias: $346.750 cada una suman los $1.387.000 del núcleo. Puede variar un poco según la notaría, la UVT y las tasas del gobierno de turno. Nota clave: esta cuota es pequeña frente a lo que vale la casa — no es aquí donde está el gasto, sino en cuidar y reparar un inmueble abandonado.
El temido "35%" es la tarifa de las empresas, no la nuestra. Como personas naturales, lo que pagamos al vender depende del tiempo que la casa lleve a nuestro nombre después de la sucesión.
La utilidad se suma a los ingresos y va por tabla progresiva.
El escenario caro. Vender apenas se adjudique cae aquí.
Tarifa fija, mucho más baja. El reloj cuenta desde la adjudicación.
El escenario favorable. Esperar puede valer la pena.
No sobre los $200–240M, sino sobre (precio de venta − costo fiscal declarado en la sucesión).
Declarar el inmueble más alto en la sucesión reduce la utilidad gravada al vender.
Vivienda del causante hasta 13.000 UVT; otros inmuebles 6.500 UVT; por heredero 3.250 UVT.
Con UVT 2026 de $52.374, esos topes superan por mucho el valor de la casa.
Como rama de Etelvina nos ponemos de acuerdo y buscamos, en los otros grupos, a alguien que compre nuestros derechos. Traspasamos todos juntos y salimos con algo, sin arriesgar más.
Además del predial 2026 y el traspaso, la cesión paga impuesto de renta sobre lo recibido (renta ordinaria, sin la exención de herencia), registro 1,5% y notaría. No causa IVA. Ese impuesto de renta es progresivo y por persona: se calcula sobre lo que cada quien reciba, así que montos pequeños pueden pagar poco o nada (y quien tenga salario lo suma a su tarifa marginal). Aun así, es tributariamente menos favorable que completar la sucesión y vender a 2 años (15% de ganancia ocasional con exenciones).
Todos ponemos nuestra cuota ($346.750 por subfamilia) para sucesión, servicios y escrituración, hasta lograr la venta. Se reduce la cuota individual y todos arriesgamos y ganamos por igual.
Un miembro que no participa cede o renuncia a sus derechos hereditarios. Para salir limpio hay que formalizarlo: renunciar (gratis para uno, sin recibir nada) o ceder a un comprador (recibiendo pago). Desistir en silencio no es una salida limpia.
El costo de la sucesión (~$6.935.000) no baja porque paguen menos: se reparte entre los que sí ponen. En pesos es asumible; el problema es la inequidad de subsidiar a quien luego cobra igual.
| Pagan | Por núcleo | Por subfamilia |
|---|---|---|
| 5 de 5 | $1.387.000 | $346.750 |
| 4 de 5 | $1.733.750 | $433.438 |
| 3 de 5 | $2.311.667 | $577.917 |
El mismo hecho —vender la casa— deja resultados distintos según cuándo se venda y los ingresos de cada quien.
Por eso "esperemos todos 2 años" no es automáticamente lo mejor para cada quien: conviene a los declarantes, pero un familiar sin ingresos podría pagar menos vendiendo antes. Vale conversarlo caso por caso con el contador.
Costos separados y totales, y la ganancia neta que le quedaría a cada uno de los 5 núcleos. Referencia: venta ~$200M, costo fiscal = catastral. La columna resaltada es la que más deja como salida en efectivo.
| Concepto · por núcleo | Vender yarenta <2 años | Esperar 2 añosgan. ocasional 15% | Vender derechosen bloque | Arreglar y arrendar$800K/mes |
|---|---|---|---|---|
| Ingreso bruto | $40.000.000 | $40.000.000 | ~$30.000.000 ¹ | $1.920.000/año |
| − Cuota sucesión | $1.387.000 | $1.387.000 | — | $1.387.000 |
| − Deudas predial ² | $1.138.400 | $1.138.400 | en el precio | $1.138.400 |
| − Sostenimiento | $356.000 ≈½ año | $1.424.000 2 años ↑ | — | lo cubre el arriendo |
| − Inversión arreglo | — | — | — | $4.000.000 |
| − Trámite cesión | — | — | $600.000 | — |
| − Impuesto estimado | ~$7.835.000 ~28% ³ | ~$4.197.000 15% | renta + 1,5% ⁴ | s/ arriendo |
| = Ganancia neta / núcleo | ~$29,3M | ~$31,9M | ~$29,4M | ~$1,8M/año ⁵ |
1 · Rango real $18M–$50M según negociación; $30M es un punto medio con descuento. A $40M+ este camino supera a los demás; a $18M queda muy por debajo.
2 · Parte de cada núcleo (÷5) del predial atrasado total (~$5.692.000, de los dos periodos).
3 · La renta es progresiva y por persona: cada quien tributa su tajada en su declaración. El ~28% es un supuesto; para muchos será menos.
4 · Vender los derechos tributa como renta ordinaria (sin exención de herencia) más impuesto de registro 1,5% y notaría; puede resultar más caro que esperar y vender como ganancia ocasional. Confirmar con contador.
5 · No es un pago único sino ingreso anual; la inversión se repaga en ~2–3 años y la casa queda para vender después.
Cada línea es un costo anual de sostenimiento. El eje horizontal es cuántos núcleos aportan. Entre menos familias participen (hacia la izquierda), más alta la cuota que le toca a cada una — la línea de seguridad es la que más se dispara.
número de núcleos que aportan → cuota anual de cada uno
Con 5 familias, sostener la casa cuesta ~$712.000 al año por núcleo; con solo 2, se dispara a ~$1.780.000 — más del doble. La seguridad ($2M/año) es el rubro que más pesa y el que más castiga a quien queda participando.